Весьма интересное и прецедентное решение вынес Верховный суд РФ по вопросу взыскания с застройщика причиненных дольщику убытков. Изначально ситуация выглядела вполне мирно и ничем не отличалась от десятка подобных в РФ: застройщик не смог в срок сдать оплаченные дольщиками квартиры и вернул им по требованию денежные средства ввиду нарушения условий договора.
В случае с фигурантами прецедентного дела, по условиям договора компания должна была до 31.12.2017 года сдать дом и, соответственно, квартиру стоимостью в 5.2 млн. рублей по договору. Однако в конце октября 2018 года дольщики уведомили компанию, что отказываются от договора в одностороннем порядке (имеют право!) и попросили вернуть деньги. Деньги были возвращены дольщикам в полном объеме в 5.2 млн. рублей + проценты. Обычная и штатная практика последних лет.
Юрист Галина МакароваПрактикующий юрист по жилищному праву, недвижимости, земельным спорам, сопровождению сделок.
Опыт работы более 10 лет.
Что делать, если рыночная цена выросла?
По итогам обращения к независимым оценщикам было установлено, что рыночная стоимость аналогичного жилья на момент возврата застройщиком денег существенно выросла и составила 6 млн. рублей.
Дольщики посчитали, что застройщик не доплатил им почти 800 тыс. рублей. В дальнейшем право требования было передано по договору уступки индивидуальному предпринимателю, который развернул активную деятельность по взысканию долга. В досудебном же порядке ничего решить не удалось.
Суды трех (!) инстанций в иске отказали, посчитав, что «законной» неустойки за пользование чужими деньгами более чем достаточно для покрытия всех понесенных убытков. Помимо разницы между выплаченной и рыночной стоимости ИП требовала взыскать еще и штраф в размере 50% за отказ в добровольном удовлетворении требований.
После проигрыша по делу на всех уровнях истец дошел до последней инстанции – Верховного суда.
ВС РФ рассудил здраво
ВС РФ изучив материалы дела, сделал вывод, что проценты за использование чужих средств лишь покрывают убытки, понесенные дольщиками ввиду непредставления в установленный договором срок квартиры. На убытки, которые дополнительно были понесены стороной по договору, неустойка не распространяется и их не покрывает.
В частности, именно разница в стоимости «по рынку» и по договору покроет будущие убытки дольщика на покупку жилья по более дорогой стоимости, нежели ему бы оно полагалось по договору, неисполненному застройщиком.
В итоге все решения судов были отменены, а дело возвращено на рассмотрение в первую инстанцию – АС г. Москвы.
Выводы ВС РФ в этой части выглядят весьма и весьма логично, преследуя цель защиты интересов дольщика. Ведь при покупке недвижимости время – главный враг, поскольку за годы ожидания жилья рыночная стоимость его неуклонно растет.
Будет ли принята к сведению подобная практика – покажет время и судебные дела…
